“Locazioni, ecco come presentare la disdetta alla seconda scadenza.”

 

di Michele De Stefano, in Altalex del 7.9.2016

Con la sentenza n. 11808 del 9.6.2016, la Suprema Corte si è pronunciata sull’argomento della disdetta alla seconda scadenza di cui all’art. 2 L. 431/1998 in ambito di contratti locazione ad uso abitativo. La pronuncia trae origine da un ricorso avverso sentenza della Corte di Appello di Brescia del 2.10.2012, che aveva confermato la pronuncia di primo grado emessa dal Tribunale di Bergamo, sezione distaccata di Grumello del Monte, con cui era stata dichiarata cessata la locazione e pertanto emessa ordinanza di rilascio sul presupposto della validità della disdetta. Al fine di approdare al requisito formale che la predetta disdetta deve possedere, la Suprema Corte muove dal disposto normativo di cui all’art. 2 L. 431/1998 ove si prescrive: “Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza (..)”. Tale norma, sovente ripetuta o riportata nei contratti di locazione, prevede dunque un doppio requisito per la disdetta, rectius “rinuncia al rinnovo” così come è chiamata dalla norma medesima: “l’uno inerente il modo di manifestazione della volontà di rinuncia-disdetta immotivata che è la lettera, l’altro inerente la trasmissione del negozio, che è la forma della raccomandazione” (cfr. Sentenza in commento). Tanto premesso, osservano i Supremi Giudici che con riferimento al primo aspetto, la legge certamente richiede che la disdetta avvenga in forma scritta, ma al tempo stesso non accompagna tale previsione ad altra prescrizione che, direttamente o indirettamente, indichi espressamente che tale forma scritta si deve osservare a pena di nullità. Nullità che pertanto non può essere dichiarata ai sensi dell’art. 1350 n. 13 c.c. in forza del quale – tra gli atti che devono compiersi per iscritto a pena appunto di nullità – rientrano  gli altri atti specialmente indicati dalla legge. Mancando tale speciale indicazione nel citato art. 2, la Suprema Corte conclude pertanto che “ (..) che il negozio di rinuncia-disdetta di cui al secondo inciso dell’art. 2, comma 1, non deve essere compiuto a pena di nullità con una lettera e, quindi, in forma scritta, e nemmeno la sua forma di trasmissione deve essere necessariamente quella della raccomandazione. Ciò che è necessario è che il negozio di rinuncia disdetta venga ricevuto dal destinatario sei mesi prima della scadenza. Pertanto, bene il locatore o il conduttore potrebbero compiere l’atto in forma orale prima dei sei mesi e il suo compimento potrebbe essere oggetto di una confessione stragiudiziale o giudiziale della controparte”.

Conclusioni

Nella chiarezza del disposto normativo e della suesposta pronuncia giurisprudenziale, a sommesso avviso dello scrivente appare certamente opportuno che, onde evitare difficoltà probatorie, la rinuncia al rinnovo venga tuttavia compiuta in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata, così come prescritto appunto dall’art. 2 L. 431/98. Ciò nonostante non ne sia ex lege prescritta la forma scritta e/o l’invio a mezzo raccomandata a pena di nullità.

Riferimenti normativi: art. 1350 c.c.; Legge n. 431/1998.

Giurisprudenza:  Cassazione Civile, sez. III, sentenza 09/06/2016 n° 11808

http://www.altalex.com/documents/news/2016/06/15/locazione-disdetta-immotivata-seconda-scadenza-forma

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